주택임대소득 과세 개요

주택임대소득

 

 

주택의 정의 및 주택 수 계산

주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지를 포함합니다. 주택부수토지란 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 의미합니다.

 

① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)

② 건물의 정착면적의 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

주택부수토지 = MAX { ①건물의 연면적, ②건물의 정착면적의 5배(10배) }

 

 

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• 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

① 주택 면적 > 사업용 건물 면적 : 전부 주택으로 봄

② 주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적 : 주택 부분만 주택으로 봄

 

• 주택 수의 계산

다가구주택

1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

공동소유

① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산
- 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원* 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산
* 주택의 총 임대수입금액 × 지분율

② 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산

③ 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산

전대 · 전전세

임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산

부부소유

본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산
- 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산
① 부부 중 지분이 더 큰 자
② 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

 

 

 

 

주택임대소득

사업소득 중 '부동산업에서 발생하는 소득' 에 해당

 

• 주택임대업의 업종분류

 

• 비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세

기준시가 12억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세

 

 

총수입금액

• 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료

 

• 선세금에 대한 총수입금액 계산

총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)

※ 월수
① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우 1월
② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우 0월

 

• 보증금 등에 대한 간주임대료

거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입

※ 주거전용 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음

 

 

• 총수입금액의 귀속연도

각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간

 

 

 

 

주택임대소득 분리과세

 

소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면