주택임대소득 분리과세

주택임대소득 분리과세

 

 

주택임대소득 선택적 분리과세

주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능합니다.

①종합과세와 ②분리과세 중 유리한 방법 선택 가능

① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~45%)
② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~45%)

 

• 주택임대소득 분리과세 계산구조

 

 

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분리과세 소득 과세표준 계산

 

과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 공제금액(2백만원*)

* 등록임대주택은 60%, 4백만원

 

• 등록임대주택 요건

① ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것

② ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것

③ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)

 

◈ 수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산
※ 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

◈ 소득금액(과세표준) : 수입금액 - 필요경비 - 공제금액

◈ 필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)

 

 

◈ 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 추가로 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

 

 

(사후관리) 등록임대주택의 필요경비율(60%)과 공제금액(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우
('20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년)

⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 공제금액 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유2)가 있는 경우 이자상당액은 제외)

*사후관리 배제
① 「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우
② 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우

1)이자 상당 가산액
세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.022%

2)부득이한 사유
① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
③ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

 

 

 

  

• 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조

 

 

 

 

 

개인회생파산 법률사무소 고미

 

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