② 지자체등록 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것
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◈임대주택 : 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른①공공지원민간임대주택,②장기일반민간임대주택,③종전의「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택,④「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족
* ①, ②, ③의 경우에 일부 임대주택은 제외(조세특례제한법 시행령§96②(1) 참조)
① 규모 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모의 주택일 것
1)주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하) 2)다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준 3)주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 다음의 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외
② 기준시가 주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것 * 임대개시 후 등록한 경우 → 사업자등록 및 지자체 임대등록 완료일
③ 임대료 증가율 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 (임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)
◈임대주택 수 및 임대기간 : 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 8·10년) 이상 임대
* 장기일반민간임대주택등 : 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
임대주택 수 및 임대기간의 판단기준
① 해당 과세연도의 매월말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수*의 12분의 9 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 봄 * 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 과세연도의 경우에는 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 월부터 과세연도 종료일이 속하는 월까지의 개월 수 ** (예외) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(’20.8.18.)에 따라 임대등록이 자진·자동말소된 경우 해당 과세연도의 12분의 9 이상 임대하지 않더라도 세액감면 적용(조특령§96③(1))
②1호 이상의 임대주택의 임대개시일부터 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년)이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의 기간 중 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 43개월(장기일반민간임대주택등은 87·108개월) 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년) 이상 임대하고 있는 것으로 봄* ’20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 각각 10년·108개월 임
③① 및 ②를 적용할 때 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 봄
④ ① 및 ②를 적용할 때 상속, 합병, 분할, 물적분할, 현물출자로 인하여 피상속인, 피합병법인, 분할법인, 출자법인(이하 “피상속인등”)이 임대하던 임대주택을 상속인, 합병법인, 분할신설법인, 피출자법인(이하 “상속인등”)이 취득하여 임대하는 경우 피상속인등의 임대기간은 상속인등의 임대기간으로 봄
⑤ ① 및 ②를 적용할 때 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 또는 그 밖의 법률에 따른 수용(협의 매수를 포함)으로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 봄
⑥ ① 및 ②를 적용할 때 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 사유로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대한 기간으로 봄.
- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산하며 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 함
- 「주택법」에 따른 리모델링을 하는 경우에는 해당 주택의 같은 법에 따른 허가일 또는 사업계획승인일 전의 임대기간과 준공일 후의 임대기간을 합산하며 이 경우 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 함
과세특례 내용
◈세액감면 : 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)에 상당하는 세액을 감면
(사후관리) 감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년) 이상 임대하지 아니하는 경우 ('20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년)
⇒ 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액1)과 이자 상당 가산액2)을 소득세로 납부(부득이한 사유3)가 있는 경우 이자상당액은 제외)
1)감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택등을 4년 이상 8·10년 미만 임대한 경우 감면받은 세액의 60%)
2)이자 상당 가산액
감면받은 세액 등 × 감면받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.022%
3)부득이한 이유
① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
③ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우
*사후관리 배제
① 「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우
②단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우
◈감면배제 : 소득세 무신고 등 아래사유에 해당하는 경우 감면배제
① 소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우(조세특례제한법 §128 ②)
②신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 감면배제(조세특례제한법 §128 ③)
해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출
① 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
②「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조제4항에 따른 임대 조건 신고증명서
③「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조 또는 「공공주택 특별법」 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본
④임대차계약 신고이력 확인서(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제23호의2서식)
참고사항
감면 신청은 납세자 선택사항이며, 세액감면을 받은 경우 소득세법시행령 제68조 제1항 및 제3항에 따라 감가상각의제규정이 적용됨
* 사전 2020-법령해석소득-0233(2021.03.09.) 귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」제68조제1항이 적용되는 것입니다.
